「正直不動産」に出会いたい日々：専任媒介契約を後悔した中古マンション売却談

2022 4/10

2022-04-10 2022-04-10

今日は、「正直不動産」漬けな一日でした。
といっても、つい先日ドラマで放送された山ピーのほうではありませんよー。
漫画の原作のほう！

最近、マイホームが欲しくて仕方なく、ず～～っとず～～～～っとこちらの漫画が気になっておりました。

今日は朝から夕方までドドドドドー－－ッ！と1巻から14巻までまとめ読み。

おもしろかったー－－！続きもとてもとてもきになります。

「正直不動産」の概要はこちら

主人公は、永瀬財地。吉祥寺にある登坂（とさか）不動産で売り上げをガンガン上げまくるトップ営業マンです。
その営業スタイルは次の言葉に表れています。

「千の言葉の中に、真実はたった三つしかない。正直者がバカを見る。嘘ついてなんぼのイカレた世界、それが不動産の営業だ。」

うははーーもうここまではっきりいうと、ほんと気持ちいい。
そう、口八丁で客をおだてて、のせて、まるめこみ、っていうスタイルで自分たち（不動産業者）が、いかに儲けるか（成約させるか）、ということだけを考えているのです。

だって、そりゃ、歩合がつきますし。

だったのですが…とあることから、永瀬は『嘘がつけない』体になってしまいます。
そこはまぁ、リアルじゃなくて、ファンタジ～なんだけど、それはそれでいいとして。笑

さて、どうなる。

伝える義務のない物件の欠点も伝えちゃう。
契約上の不動産業者にとって不利な内容も隠せない。

さて、さて、どうなる。嘘をつかずに、家は売れるのか。どうなっていくのか。みたいな漫画です。

「正直不動産」のみどころは？

不動産業界の実態を暴いているセンセーショナルな漫画ってことなのではないでしょうか。

これを読んだら、「不動産の営業マンこわい～～～」と、笑顔が信頼できなくなってしまうこと間違いナシ…。

不動産について詳しくないあなたとか、不動産仲介業者を信頼してお任せしっぱなしあなたとか、本当に大丈夫？

そのままだと…あなた、食い物にされちゃいますよ？

って、バチバチバチに警鐘をならしてくれちゃいます。

さてさて、”いつか買いたいマイホーム♪”に向けて、「正直不動産」を読んで、ウォーミングアップをしている私ですが、実は過去にマンション売却の経験があります。

マンションは無事売れ、今は築古賃貸マンションに転居し…と落ち着いた生活を送っているのですが、当時、大変”もや～～っ”とした思いを抱いていたことがあります。
それは・・・「専任媒介契約」を仲介業者と結んだこと。と、その際に受けた説明内容。

本日、「正直不動産」を読んで、あらためて、「あぁ、あの時の私は営業マンにいいようにされちゃってたのね」と、やっぱりとてもとても悔しいし、後悔しています。

先に結論から申し上げると、

家の売却は絶対に専任媒介ではなく、一般媒介が良いと思っています。
私が次に売却をする際に専任媒介を選ぶことはありません。

これから不動産を売却しようとする方が、同じような思いをしなくてよいようにと、当時のことを少しばかりお話しさせていただきます。

専任媒介契約と一般媒介契約とは

「媒介契約」とは、おうちを売りたいときの不動産仲介業者との契約です。

家を売るときに不動産業者を介さずに…ということができる方はほとんどおられず、みなさんいずれかの不動産仲介業者にご相談されるかとおもいます。

専任媒介
…仲介業者１社とのみ契約する。
　７日以内にレインズ（不動産業者専用のポータルサイト）に登録し、２週間に１回販売状況報告義務あり。
　
一般媒介
…複数の仲介業者と契約できる。
　レインズの登録義務、販売状況報告義務なし。

仲介業者に専任媒介と一般媒介のどちらをオススメするか聞いてみた

私は大手のA社、B社、地場の中小のC社の３社見積もりをとりました。
見積金額はいずれも大差なし。媒介契約については、A社、B社は「自社との専任媒介をぜひ」と言い、C社はお任せするとのことでした。

絶対に専任媒介がいいです。
一般媒介だと私たち以外の仲介業者も売り手を探すことになるため、正直、そこまで力をいれようという気になりません。
専任媒介で私たちに任せていただけたら、近隣へチラシを配布したりなどの予算をかけることもできます。
がんばりますので、私たちに専任媒介で任せていただきたいです。

専任媒介と一般媒介いずれにもメリットデメリットはあります。
どちらがいいと一概には言いにくいです。
どちらでもご検討いただき、良いと思ったほうをされるとよいと思いますよ。

A社担当者は熱血パワー系。「絶対に私がいい買い手を見つけてきます！」「任せてください！」タイプ。
B社担当者は…おぼえてないや（←おい
C社担当は淡々とご説明される方で、よく言えばクール系、悪く言うと、冷たい印象にもなるようなタイプでした。

ネットで調べると「専任媒介契約」には”囲い込み”だったりなんたりのリスクがある～などのお話も見ておりましたが、結局は、熱意に押され、私はA社と専任媒介契約を締結することとしました。

【囲い込み】とは: 囲い込みは、不動産仲介業者が売主・買主両方から仲介手数料を得るために、「この物件は申し込みが入っている」などの嘘の情報を流し、他の仲介業者による買主の紹介を妨げ、自社での売買成立を目指そうとする行為。

専任媒介契約のその後

結論から申し上げますと、マンションは売れてはおります。
専任媒介契約（３カ月）内に、一度値下げをし、その後値下げ交渉に応じたうえでの売却となりました。

金額も、当初の金額が強気目の設定（と仲介業者が言っていた）金額だったので、売却金額自体にはそこまで不満はございません。

が、売却に至るまでの、A社の対応に・・・大変な不満がありまして。

担当者の熱意があきらかに落ちた

査定・見積もり時に「僕に任せてください！！」と最高の笑顔と熱いパッションを示していた担当者さん。
この人になら！とお願いしていたのですが、契約後、おどろくほどに事務的な対応に代わってしまいました。

あまりの態度の急変に、「あぁ、この人は、媒介契約がほしかっただけだったのね…」と落胆してしまいました。

チラシは５０００枚ほどまいたらしいが

契約前にお話しがあったとおり、近隣にチラシは配布してもらったそうです。
が、特段そのチラシでの問い合わせというのはなかったようです。

「チラシをたくさん配布します！」とおっしゃってましたが、このために囲い込みリスクもある専任媒介をわざわざ選ぶことはありませんでした。

二週間に一度郵便で報告書が送られてくるが

郵送で報告書が届きますが、内容には期待するほどのものではありません。一枚紙に、「○日レインズ登録」「○日自社HP/SUUMO登録」「チラシ○枚配布」などが載っているだけ。

「僕に任せてください！」とおっしゃった方でしたのですが、報告書についての補足・説明は何もなし。
ただ、ただ、郵送されるだけでした。正直…えー－－－－－これだけー－－－って思ってました。

「僕に任せてください」ってなんだったのか。

結局、「僕に任せてください！」と熱く語ったA社担当者さんがしてくれたことは…
○レインズ登録
○自社HP登録
○SUUMO登録
○チラシ配布
○報告書送付（自社HPへのアクセス数が載っているほか、「SUUMO登録」「チラシ配布枚数」が記載してあった）

正直、チラシってそんな効果あると思えん。

一般媒介でもレインズ掲載は対応してもらえるらしいし、自社HPとかSUUMOって普通どの仲介業者もするし、報告書も一枚のペラ紙で内容も本当に薄かったし…

「僕に任せてください！！！！」って大見え切ってこれ（超絶塩対応）なの～～～？？？！！！

って、すごくすごく悲しくなりました。

あんなに熱く熱く、自社に専任媒介を！と語ってたのを考えると、

あぁ、完全に仲介手数料を確実に自社でゲットするため、もっと悪く考えると囲い込みして両手契約にするため…だったのだなぁと。もうつらいつらい。

※私が売却した物件は、我が街内の文教地区でしたので、それなりに“買いたい”っていう人は現れるだろうなという物件でした。

確証はありませんし、証明することもできません。

でも、専任媒介後、あきらかに手を抜かれていたのは間違いありません。
契約前と同じ熱量で向き合ってくれていたらここまで不満には思わなかったんだけどなぁ。

結論

ちゃんと話を聞き、わからないことはツッコミ、自分でも調べないとだめです。当たり前っちゃ当たり前だけど。

「専任媒介にも一般媒介にもメリットあるよ」って言ってくれるC社の担当者さんがわたしにとっての「正直不動産」さんだったことを見抜くことが一番必要だったんだと思います。

みなさんにも、声を大きくして伝えたい。

不動産業者さん、全員がそうってことは絶対にないと思いますが、契約をとるために熱意を示し、最高の笑顔で「がんばります！」って言えちゃう人だっているんです。

そして…どんなによさげなこといったとしても「専任媒介」にするメリットなんてほぼないと思う！（主張！）

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